Ausgelöst wird die Grunderwerbsteuer im Regelfall bereits mit dem Abschluss des Grundstückskaufvertrages, die Eintragung ins Grundbuch erfolgt jedoch erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer an das Finanzamt. Eine gute Vorbereitung des Grundstückskaufs ist damit unabdinglich, um einerseits Einfluss auf die Höhe der Grunderwerbsteuer nehmen zu können und andererseits um unliebsame Überraschungen bei der Zahlungsaufforderung des Finanzamts zu vermeiden. Dieser Beitrag soll deshalb in jeder Phase des Immobilienkaufs eine Orientierung geben, was hinsichtlich der Grunderwerbsteuer zu beachten ist.
Vorbereitung
Soll der Kauf der Immobilie ganz oder teilweise finanziert werden, ist zu berücksichtigen, dass viele Kreditinstitute, jedenfalls bei eigengenutzten Immobilien, eine Finanzierung der Grunderwerbsteuer als Kaufnebenkosten ausschließen. Die neben den Notar-, Grundbuch- und ggf. Maklerkosten anfallende Grunderwerbsteuer macht in vielen Bundesländern mehr als die Hälfte der Kaufnebenkosten aus. Eine genaue Ermittlung der Höhe der Grunderwerbsteuer ist deshalb für eine solide Finanzierungsplanung unerlässlich. Liegt ein steuerpflichtiger Erwerbsvorgang vor und liegen keine besonderen Umstände vor, ermittelt sich die Grunderwerbsteuer nach folgender Formel:
Gegenleistung (i.d.R. Kaufpreis) x Steuersatz = Grunderwerbsteuer
Handelt es sich dagegen beispielsweise um einen Immobilienerwerb von Angehörigen oder eine Schenkung, kann der Erwerb ganz oder teilweise steuerfrei sein. Um Verzögerungen bei der Abwicklung des Grundstückskaufs zu vermeiden, ist vorab sicherzustellen, dass spätestens bei Fälligkeit die Grunderwerbsteuer auch gezahlt werden kann.
Regelungen im Grundstückskaufvertrag
Durch geschickte Regelungen im Grundstückskaufvertrag kann z.B. auf
- die Höhe der Grunderwerbsteuer,
- die Kostentragung und
- den Zeitpunkt der Fälligkeit der Grunderwerbsteuer Einfluss genommen werden.
Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird durch die Gegenleistung, also den Kaufpreis für das Grundstück bestimmt. Nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt dagegen der Erwerb von Einrichtungsgegenständen, wie z.B. Einbauküche oder Markise. Bei der Kaufpreisklausel ist deshalb darauf zu achten, den Kaufpreis für das Grundstück getrennt von den miterworbenen Gegenständen ausdrücklich zu trennen. Sofern die Kaufpreisaufteilung nicht willkürlich erfolgt, wird sich das Finanzamt im Regelfall an die in der Kaufpreisklausel enthaltenen Wertangaben halten und die Grunderwerbsteuer nur anhand des auf das Grundstück entfallenden Kaufpreises berechnen. Bei Steuersätzen von bis zu 6,5 % lassen sich dadurch unkompliziert Beträge von bis zu mehreren Tausend Euro sparen.
Aus Verkäufersicht sollte ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen werden, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer trägt. Dadurch wird im Innenverhältnis eindeutig geregelt, wer die Steuer zu tragen hat. Im Außenverhältnis bleibt es dagegen bei der gesamtschuldnerischen Haftung, wonach jede Partei die Steuer zur Hälfte trägt. Aus Käufersicht kann es sich anbieten, insbesondere bei schwer verkäuflichen Objekten, in den Kaufverhandlungen eine hälftige oder vollständige Kostentragung durch den Verkäufer zu vereinbaren. In den meisten Fällen dürfte dies jedoch ausscheiden, da die Verkehrssitte von einer Übernahme der Grunderwerbsteuer durch den Käufer ausgeht.
Zur Absicherung des Verkäufers ist typischerweise geregelt, dass der Kaufpreis erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung sowie dem Eingang aller erforderlicher Genehmigungen fällig wird. Obwohl steuerlich bereits mit Abschluss des Grundstückskaufvertrages der Erwerbstatbestand erfüllt ist, entsteht die Grunderwerbsteuer erst mit Eintritt der Bedingung(en) bzw. mit dessen Genehmigung.
Anzeige durch den Notar
Nach dem Beurkundungstermin ist der Notar verpflichtet, dem zuständigen Finanzamt innerhalb von zwei Wochen eine Anzeige über den Erwerbsvorgang zu erstatten und eine Kopie der Notarurkunde zu übersenden. Die Anzeigepflicht besteht selbst dann, wenn der Grundstückserwerb steuerbefreit ist. Da der Notar die Urkunde, Ausfertigungen oder beglaubigte Abschriften den Beteiligten erst nach Absendung der Anzeige aushändigen darf, erfolgt die Anzeige in den meisten Fällen unmittelbar nach Beurkundung. Eine eigene Verpflichtung des Käufers oder Verkäufers den Erwerbsvorgang nochmals selbst anzuzeigen, besteht bei ordnungsgemäßer Anzeige des Notars nicht.
Erlass Grunderwerbsteuerbescheid durch das Finanzamt
Durch die Anzeige erfährt das Finanzamt von dem Erwerbsvorgang und erlässt nach Prüfung der Rechtslage den Grunderwerbsteuerbescheid . Die darin festgesetzte Grunderwerbsteuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Grunderwerbsteuerbescheids fällig. Bestehen keine Einwendungen gegen den Bescheid, ist die Zahlung fristgerecht zu leisten, da andernfalls Säumniszuschläge in Höhe von einem Prozent pro Monat anfallen. Wurde die Steuer zu hoch festgesetzt, ist Einspruch gegen den Grunderwerbsteuerbescheid einzulegen.
Wichtig:
Durch den Einspruch bleibt die Verpflichtung zur fristgerechten Zahlung der Grunderwerbsteuer bestehen, selbst wenn diese zu hoch festgesetzt wurde und nachträglich herabzusetzen ist. Erst ein begründeter Antrag auf Aussetzung der Vollziehung lässt die Zahlungspflicht vorläufig entfallen. Allerdings kann die Aussetzung der Vollziehung von einer Sicherheitsleistung abhängig gemacht werden.
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer hat das Finanzamt dem Käufer unverzüglich eine schriftliche Unbedenklichkeitsbescheinigung zu erteilen. Darin wird bescheinigt, dass gegen die Eintragung des Käufers im Grundbuch steuerlich keine Bedenken bestehen. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist dem Grundbuchamt vorzulegen, da das Grundbuchamt den Käufer erst dann in das Grundbuch eintragen darf. In den meisten Fällen wird der Notar mit der Einholung der Unbedenklichkeitsbescheinigung und der Weiterleitung an das Grundbuch beauftragt. Sobald alle weiteren Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfüllt sind, erfolgt die Umschreibung im Grundbuch.
Fazit
Durch eine vorausschauende Berücksichtigung der Grunderwerbsteuer in allen Phasen des Immobilienerwerbs lässt sich einerseits die Grunderwerbsteuer oft reduzieren und andererseits eine zügige Abwicklung des Grundstückskaufvertrages bewerkstelligen.