Der Abschluss des notariellen Grundstückskaufvertrages unterliegt der Grunderwerbsteuer, sofern sich der Vertrag auf ein inländisches Grundstück bezieht und der Erwerb nicht ausnahmsweise steuerbefreit ist. Die Grunderwerbsteuer entsteht dabei sofort mit Verwirklichung des gesetzlichen Tatbestands. Wenn die Wirksamkeit des Grundstückskaufvertrages, wie in der Praxis üblich, von dem Eintritt bestimmter aufschiebender Bedingungen abhängig ist oder der Genehmigung bedarf, entsteht die Grunderwerbsteuer erst mit dem Eintritt der Bedingungen oder der Genehmigungen.
Was ist ein inländisches Grundstück?
Unter einem Grundstück versteht das Gesetz „Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechts“ (§ 2 GrEStG) sowie den Grundstücken gleichgestellter Rechte. Davon erfasst sind z.B.
- Alleineigentum, Bruchteils- / Miteigentum (regelmäßig bei Ehegatten),
- Wohnungs- und Teileigentum,
- Erbbaurechte und
- Gebäude auf fremden Grund und Boden.
Sämtliche Erwerbe von inländischen Grundstücken, wie Häusern, Wohnungen und unbebauten Grundstücken unterliegen danach der Grunderwerbsteuer, unabhängig davon ob diese ganz oder lediglich teilweise veräußert werden.
Wichtig:
Zum Grundstück gehört nicht nur der Grund und Boden sowie das aufstehende Gebäude und sonstige Bauwerke (z.B. Zäune und Tiefgaragen), sondern auch sämtliche wesentlichen Bestandteile. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen, wie z.B. Fenster, Türen, Treppen, die Heizung und Bäder.
Praxistipp:
Im Grundstückskaufvertrag empfiehlt es sich, den Kaufgegenstand so genau wie möglich zu beschreiben und dabei insbesondere mitverkauftes Zubehör separat aufzuzählen. Beim Zubehör handelt es sich regelmäßig um Einbauküchen, Alarmanlagen, Rauchmelder oder Photovoltaikanlagen als Aufdachanlagen. Da das Zubehör nicht Teil des Grundstücks ist unterliegt dessen Erwerb auch nicht der Grunderwerbsteuer. Der Kaufpreis sollte deshalb für das Zubehör separat ausgewiesen werden.
In welchen Fällen ein Erwerbsvorgang verwirklicht wird
Bereits der Abschluss des Kaufvertrages über ein inländisches Grundstück, also ein Rechtsgeschäft das den Anspruch auf Übereignung begründet, unterliegt als sog. Verpflichtungsgeschäft der Grunderwerbsteuer (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Kommt ausnahmsweise kein Kaufvertrag zustande, beispielsweise, weil der Kaufvertrag unwirksam ist, löst gleichwohl die dingliche Einigung (Auflassung) den Erwerbsvorgang aus. Neben dem Grundstückskaufvertrag können auch andere Rechtsgeschäfte einen Erwerbsvorgang auslösen. Dies betrifft z.B. Tauschverträge, bei denen sich wenigstens ein Vertragspartner zur Übertragung eines Grundstücks verpflichtet.
Typische Regelungen im Grundstückskaufvertrag
Die meisten Grundstückskaufverträge werden ohne besonderen Fokus auf die steuerlichen Belange des Käufers oder Verkäufers erstellt. Dabei lässt sich durch geringfügige Änderungen oftmals eine steuerlich günstigere Ausgangslage erreichen. Nachfolgend werden die wichtigsten Gestaltungsmöglichkeiten kurz dargestellt.
Erwerber
Erfolgt der Erwerb der Immobilie durch mehrere Personen (z.B. Ehegatten, Geschwister oder Investoren), sollte jedenfalls in Betracht gezogen werden, die Immobilie nicht zu Bruchteilseigentum, sondern z.B. als Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu erwerben. Rein aus zivilrechtlicher Sicht besteht dazu oftmals kein Anlass, weshalb diese Möglichkeit oftmals gar nicht in Betracht gezogen wird. Allerdings kann der Erwerb durch eine Gesellschaft (z.B. eingetragene GbR) steuerlich vorteilhaft sein, wenn später Umstrukturierungen geplant sind oder die Immobilie in eine vorweggenommene Erbfolge einbezogen werden soll.
Kauf / Verkauf
In der Regelung zum Kauf oder Verkauf des Grundstücks ist häufig zu lesen, dass der Grundbesitz „nebst allen Rechten, gesetzlichen Bestandteilen und Zubehör“ an den Käufer verkauft wird. An dieser Stelle empfiehlt es sich bereits das nicht in die Bemessungsgrundlage einzubeziehende Zubehör ausdrücklich zu benennen. Dies kann beispielsweise durch folgende ergänzende Formulierung erfolgen:
Musterformulierung:
„Zu dem mitverkauften Zubehör gehören insbesondere …“.
Kaufpreis
Bei der Kaufpreisklausel wird häufig nur ein Gesamtkaufpreis vereinbart, wonach der Kaufpreis der Kaufpreis Euro … beträgt. Für die Grunderwerbsteuer bietet es sich an, klarzustellen, welcher Anteil des Gesamtkaufpreises auf das mitverkaufte Zubehör entfällt.
Musterformulierung:
Die Formulierung könnte deshalb wie folgt lauten: „Der Kaufpreis für das Grundstück beträgt insgesamt Euro …, wobei auf das mitverkaufte Zubehör gemäß Anlage 1 ein Gesamtbetrag von Euro … entfällt.“.
Entspricht der Kaufpreis für das Zubehör den tatsächlichen Verhältnissen, wird das Finanzamt diesen Teil des Kaufpreises für die Bemessung der Grunderwerbsteuer nicht berücksichtigen.
Praxistipp:
Bei Immobilien die (potenziell) vermietet werden sollen ist darauf zu achten, den Kaufpreis für den Grund und Boden und das Gebäude aufzuteilen und separat anzugeben. Denn nur der auf das Gebäude entfallende Kaufpreis kann bei einer späteren Vermietung steuermindernd abgeschrieben werden. In unserem Artikel zur ertragsteuerlichen Behandlung der Grunderwerbsteuer wird im Detail eingegangen, wie die Grunderwerbsteuer bei der Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage zu berücksichtigen ist.
Kostentragung
Meistens ganz am Ende des Grundstückskaufvertrages ist geregelt, dass der Käufer die anfallende Grunderwerbsteuer im Innenverhältnis alleine trägt. Auch wenn diese Regelung in den meisten Grundstückskaufverträgen so zu finden ist, kann es insbesondere bei schwer verkäuflichen Immobilien einen Versuch wert sein, den Verkäufer jedenfalls hälftig an der Grunderwerbsteuer zu beteiligen. Gesetzlich haften ohnehin Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner für die Zahlung der Grunderwerbsteuer.
Fazit
In vielen Notarurkunden findet sich der Hinweis, dass der Notar die steuerlichen Verhältnisse der Beteiligten nicht kennt, eine steuerliche Beratung nicht erfolgt ist und den Beteiligten empfohlen wurde, sich steuerlichen Rat selbst einzuholen. Bei dieser Empfehlung handelt es sich um keine Floskel, sondern der ernst gemeinte Hinweis, den Grundstückskaufvertrag hinsichtlich seiner steuerlichen Auswirkungen von einem steuerlich versierten Berater prüfen zu lassen. Wie die dargestellten Regelungen zeigen, besteht dabei oft Optimierungspotenzial.