Auf welchen Betrag Grunderwerbsteuer anfällt, hängt von der Bemessungsgrundlage ab. Im Regelfall bemisst sich die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung, also z.B. dem Kaufpreis für das erworbene Grundstück. Ansonsten wird die Steuer anhand der Grundbesitzwerte nach dem Bewertungsgesetz ermittelt. Dieser Beitrag stellt für die häufigsten Fälle dar, auf welchen Betrag der Steuersatz anzuwenden ist und welche Besonderheiten im Einzelfall zu berücksichtigen sind.
Häufigste Fälle
Nach dem Grunderwerbsteuergesetz ist Bemessungsgrundlage grundsätzlich der „Wert der Gegenleistung“ (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Was als Gegenleistung gilt, ist für die meisten Fälle explizit geregelt (§ 9 Abs. 1 GrEStG). Die folgende Tabelle listet dies für die häufigsten Fälle ohne Berücksichtigung von Besonderheiten auf:
| Häufigste Fälle von A-Z | Bemessungsgrundlage |
| Kauf | Kaufpreis für das Grundstück |
| gemischte Schenkung (teilentgeltlich) | Teilentgelt für das Grundstück |
| Tausch | Gemeine Wert des erhaltenen Grundstücks einschließlich vereinbarter zusätzlicher Leistungen (sog. „Tauschleistung des anderen Vertragsteils“) |
| Zwangsversteigerung | Meistgebot zzgl. des Werts bestehen bleibender Rechte |
Am einfachsten lässt sich die Berechnung der Grunderwerbsteuer anhand eines kurzen Beispiels nachvollziehen.
Beispiel:
Laut notariellen Kaufvertrag für ein Einfamilienhaus in Nordrhein-Westfalen beträgt der Kaufpreis für das Grundstück und die aufstehende Immobilie 500.000 €. Mitverkauftes Zubehör zum Gesamtpreis von 20.000 € ist im Kaufvertrag separat ausgewiesen. Im Beispiel bemisst sich die Grunderwerbsteuer anhand einer Bemessungsgrundlage in Höhe von 500.000 € (ohne das Zubehör). Bei einem Steuersatz von 6,5 % in Nordrhein-Westfalen fallen 32.500 € Grunderwerbsteuer an.
Ist eine Gegenleistung nicht vorhanden oder nicht ermittelbar, wird die Steuer nach den Grundbesitzwerten bemessen. Der Grundbesitzwert wird dabei in einem festgelegten Bewertungsverfahren nach dem Bewertungsgesetz ermittelt.
Einzelfragen und Besonderheiten
In den seltensten Fällen handelt es sich um einen reinen Grundstückskaufvertrag, bei dem sich die Grunderwerbsteuer eins zu eins anhand des Kaufpreises ermitteln lässt. In den meisten Fällen wird nicht nur das Grundstück bzw. die Immobilie verkauft, sondern es werden gleichzeitig Einrichtungsgegenstände oder andere Dinge mitverkauft. Soweit es sich um Zubehör handelt, unterliegen mitverkaufte Gegenstände nicht der Grunderwerbsteuer. Folgende Tabelle bietet auszugsweise einen Überblick, wann sich die Bemessungsgrundlage erhöht und wann nicht:
| Stichworte von A-Z | Bemessungsgrundlage | Hinweis |
| Einrichtungsgegenstände | Nein | Als Zubehör unterliegen Einrichtungsgegenstände nicht der Grunderwerbsteuer. |
| Grundschuld (Übernahme von Grundschulden) | Ja, siehe Hinweis | Werden Grundpfandrechte zusätzlich oder anstelle eines Kaufpreises vom Verkäufer übernommen, gilt dies als Gegenleistung und erhöht die Bemessungsgrundlage. |
| Instandhaltungsrücklage | Nein | Die Instandhaltungsrücklage gehört nach neuester Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zur Bemessungsgrundlage, da diese zum Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört und nicht separat mitverkauft werden kann. |
| Küche | Regelmäßig Nein | Auf Einbauküchen ist im Grundsatz nur dann Grunderwerbsteuer zu zahlen ist, wenn diese derart mit dem Gebäude verbunden sind, dass eine Trennung zur Zerstörung oder einer wesentlichen Veränderung führen würde. Wenn die Küche einfach abgebaut und woanders wieder aufgebaut werden kann, fällt keine Grunderwerbsteuer auf diesen Kaufpreisanteil an. |
| Nießbrauch | Ja, sofern vorbehaltene Nutzung | Behält sich der Verkäufer ein Nießbrauchsrecht vor, erhöht sich die Bemessungsgrundlage um den Wert des Nießbrauchs. |
| Markise | Nein | Eine angeschraubte Markise stellt keinen wesentlichen Bestandteil eines Grundstücks dar, weshalb keine Grunderwerbsteuer anfällt (anders ggf. bei integriertem Einbau). |
| Möbel | Nein | Ausnahmsweise können Einbaumöbel der Grunderwerbsteuer unterliegen, wenn diese als Gebäudebestandteil geworden sind. |
| Photovoltaikanlage (Aufdach) | Regelmäßig Nein | Auf dem Dach installierte Photovoltaikanlagen sind kein wesentlicher Bestandteil des Gebäudes, d.h. insoweit fällt keine Grunderwerbsteuer an. |
| Schuldübernahme | Ja, siehe Hinweis | Werden zusätzlich zum Kaufpreis Schulden übernommen, erhöht sich insoweit die Bemessungsgrundlage. |
| Wohnungsrecht | Ja | Siehe Nießbrauch |
| Zubehör | Nein | Zubehör wie Deckenlampen o.ä. erhöhen die Grunderwerbsteuer nicht. |
Praxistipp:
Werden nicht nur Einrichtungsgegenstände oder Küchen mitverkauft, sondern z.B. Nießbrauchs- oder Wohnungsrechte vorbehalten bzw. Schuldübernahmen vereinbart, empfiehlt es sich bei Unklarheiten einen erfahrenen Rechtsanwalt oder Steuerberater hinzuzuziehen.
Bemessungsgrundlage reduzieren
Bei Immobilienkaufverträgen lässt sich bereits mit wenigen einfach Tipps die Grunderwerbsteuer reduzieren, indem der Kaufpreis für die Immobilie und mitverkauftes Zubehör wie die Küche oder Einrichtung getrennt ausgewiesen wird. Einigen sich Verkäufer und Käufer auf einen realistischen Wert für das Zubehör, reduziert sich insoweit die Grunderwerbsteuer. Die Formulierung im Kaufvertrag könnte beispielsweise wie folgt lauten:
Musterformulierung:
„Der Kaufpreis für das Grundstück beträgt insgesamt Euro …, wobei auf das mitverkaufte Zubehör gemäß Anlage 1 ein Gesamtbetrag von Euro … entfällt.“.
Ohne diese oder eine ähnlich lautende Formulierung zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises läuft der Erwerber Gefahr, für mitverkauftes Zubehör ebenfalls Grunderwerbsteuer zu zahlen.
Fazit
Bei Grundstückskaufverträgen – ohne weitere Besonderheiten – kann die Bemessungsgrundlage und damit die Grunderwerbsteuer einfach selbst ermittelt werden. Um unnötige Grunderwerbsteuer auf mitverkaufte Einrichtungsgegenstände zu vermeiden, empfiehlt es sich, den auf das Zubehör entfallenden Kaufpreisanteil separat auszuweisen. So lässt sich wenigstens geringfügig Grunderwerbsteuer sparen, was angesichts von Steuersätzen von bis zu 6,5 % trotzdem nicht zu verachten ist. In komplizierten Fällen und bei Unklarheiten sollte der Grunderwerbsteuerbescheid von einem Rechtsanwalt bzw. Steuerberater geprüft werden.